Особенности процедуры приобретения итальянской элитной недвижимости до этапа заключения договора купли-продажи.
Итальянские власти с особой скрупулезной тщательностью следят за чистотой совершаемых в стране сделок с элитной и прочей недвижимостью, поэтому любой покупатель, в том числе и иностранный, может быть абсолютно уверен в максимальной прозрачности всей процедуры купли-продажи. Какие-либо ограничения для иностранных граждан, приобретающих элитную недвижимость в Италии не предусмотрены. Пожалуй, единственное, что запрещено иностранцам – покупка с/х земель.
С чего следует начать тому, кто желает купить итальянскую недвижимость? Первое, что нужно сделать, это найти подходящий объект в интернете, на выставках, в специальных печатных изданиях и других источниках. Ещё можно обратиться напрямую в агентство недвижимости: непосредственно в итальянское агентство или в его представительство. Можно обратиться и в российскую фирму, занимающуюся продажей итальянской недвижимости через зарубежных партнёров.
Прежде чем принять окончательное решение о приобретении элитной недвижимости, покупателю следует лично осмотреть покупаемый объект. С этой целью некоторые компании предоставляют смотровые туры в Италию. Стоимость подобного тура рассчитывается индивидуально в каждом случае. Цена зависит от продолжительности тура, наличия дополнительных услуг, места проживания и т.д. В дополнительные услуги входит, например, осмотр достопримечательностей. В стоимость тура также включается затраты на перелёт. Во время ознакомительного тура покупатель имеет возможность осмотреть объект недвижимости, проконсультироваться с юристами и другими специалистами по недвижимости, а также составить собственное впечатление.
Часто бывает так, что у покупателя нет возможности лично присутствовать на сделке. Обычно такое бывает с очень занятыми бизнесменами, в расписании которых нет ни единой свободной минутки. В таких случаях вместо покупателя на сделке должно присутствовать его доверенное лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность, которая составляется в стране проживания доверителя. Доверенность должна быть переведена на итальянский язык. И, естественно, на неё ставится апостиль. Перевод документа можно заверить либо уже в Италии, либо в итальянском консульстве. Возможность удалённого приобретения элитной недвижимости позволяет стать собственником недвижимости без малейших затрат собственного времени.
На следующем этапе происходит резервирование объекта. Для удобства расчётов покупатель открывает счёт в одном из итальянских банков и переводит на него необходимую сумму. Перед этим следует обязательно получить ИНН. В Италии принято производить оплату «покрытыми чеками». Это финансовые документы, которыми оплачивается сделка. Можно также перевести деньги с зарубежного счёта, но это займёт время, а значит, есть риск не успеть к сроку подписания купчей.
Все документы составляются на итальянском языке, поэтому покупателю потребуется переводчик либо русскоязычный агент. Но это всё после. Перед покупкой объект необходимо зарезервировать, то есть сообщить владельцу о намерении купить у него недвижимость и подписать с ним неотменяемое предложение о покупке, в котором прописывают основные условия и этапы оплаты.
Затем на имя продавца вносится депозит (5-10%). Если продавец по какой-либо причине не подпишет документ, депозит вернётся покупателю. Важно, что если после подписания «неотменяемого предложения» одна из сторон откажется от дальнейшей сделки, то она понесёт материальную ответственность. Продавец уплатит двойную сумму депозита, а покупатель просто потеряет внесённый ранее депозит.
Если все условия соблюдены, подписывается предварительный договор, после чего покупателем вносится задаток в размере 10-30% от стоимости элитной недвижимости. Далее происходит проверка нотариусом всех документов, предоставленных владельцем. Проверяется, действительно ли он является собственником, не числится ли недвижимость в качестве залога по какой-нибудь сделке, и нет ли других фактов, препятствующих сделке. Если проверка выявит такие факты, продавец будет обязан уплатить покупателю сумму двойного депозита.
Заключение предварительного договора, в общем-то, не является обязательным этапом в тех случаях, когда покупатель согласен заплатить единовременно всю сумму стоимости элитного жилья. Предварительный договор заключают в обязательном порядке, если сделка сильно растянута по времени, в ней участвуют огромные денежные суммы или же если на этом настаивает одна из договаривающихся сторон.
После подписания предварительного договора сделку нельзя отменить, она становится необратимой для продавца. На данном этапе покупатель оплачивает также услуги агента.
Основным договором сделки по приобретению недвижимого имущества в Италии является сегодня договор купли-продажи, иными словами, купчая. Данный договор подписывается обеими сторонами и заверяется итальянским нотариусом. Перед подписанием договор должен быть прочитан им вслух. Необходимо исключить любую вариативность в понимании его пунктов. Поэтому все пункты должны быть точно сформулированы, чтобы исключить возможность возникновения разногласий между сторонами.
К моменту фактического подписания договора купчей покупатель уже должен оплатить гонорар нанятого нотариуса и государственные налоги действующими чеками с открытого итальянского счёта. Иначе подписание договора будет отложено на тот период, пока налоги не будут оплачены.
Если покупатель не владеет итальянским языком, то возможны лишь 2 варианта заключения сделки:
- На сделке присутствуют 2 свидетеля, владеющие русским и итальянским языками, и переводчик, услуги которых оплачиваются покупателем. Договор так же составляется на 2-х языках.
- Покупатель оформляет доверенность на своего представителя, знающего итальянский язык.
Когда купчая подписана, покупатель оплачивает продавцу стоимость приобретаемой им элитной недвижимости. Оплату можно производить предварительными банковскими переводами или покрытыми чеками.
Важно заранее ознакомиться с неизбежными, сопутствующими сделке расходами, чтобы они не стали непредвиденными и неожиданными. И здесь так же могут быть варианты. Рынок итальянской недвижимости как, впрочем, и любой другой рынок недвижимости, поделён на первичный и вторичный, различающиеся характером имеющихся на них объектов.
На первичном рынке присутствует только недвижимость, первый раз появившаяся на рынке, то есть только что построенная. Тогда как на вторичном рынке находится недвижимость, уже принадлежавшая конкретному собственнику, бывшая в использовании.
Если элитное жилье покупается на первичном рынке, то придётся в обязательном порядке платить кадастровый и ипотечный налог, а также так называемый «гербовый сбор». Все 3 налога имеют фиксированный размер – 168 евро. Помимо этого, придётся оплатить НДС, равный 10% оценочной стоимости элитной недвижимости.
Если же элитное жильё покупается на вторичном рынке, то налоги будут несколько другими. Ипотечный налог составит 3% от стоимости недвижимости по кадастру, кадастровый налог – 1%, гербовые сборы – 7%. То есть, всего нерезиденту придётся заплатить в итальянскую казну около 11-ти %.
Услуги нотариуса оплачиваются суммой, равной 1-3%, а оказанные услуги посредничающего агентства – 3-6%. Конкретные проценты данных оплат полностью зависят от стоимости участвующей в сделке недвижимости.
На следующем этапе должна пройти государственная регистрация заключённой сделки. Для этого нотариус передаёт все необходимые документы в кадастровое и налоговое ведомство, а также в регистрационную палату. Сама по себе регистрация может занимать от 5-ти дней до 2-х месяцев. Сроки регистрации зависят от того, к какому муниципалитету относится кадастр. Однако право имущественной собственности переходит покупателю ещё до этого этапа, непосредственно после подписания купчей и передачи ключей от элитного жилья.
После регистрации в государственных органах оригинал купчей вновь передаётся покупателю – новому владельцу, вместе с сертификатом о проведённой сделке. Затем нотариус обновляет данные кадастра, и у нового владельца появляется возможность получить кадастровую выписку.
Процедура купли-продажи в Италии хоть и выглядит довольно сложной, на самом деле, на практике крайне проста. Все действия строго контролируются государственными органами и нотариусом. По сути, именно нотариус занимается всем документальным оформлением и организацией сделки. Поэтому именно он несёт ответственность за правильность составления, заполнения и подписания документов.
Если данная процедура всё же кажется Вам сложной, то возможно Вам следует подумать не о покупке, а об аренде элитной итальянской недвижимости. По законодательству иностранные граждане имеют право арендовать итальянскую элитную недвижимость на срок до 3-х месяцев. Специалисты настоятельно рекомендуют не заключать сделок с частными лицами. Лучше всего обратиться в агентство недвижимости. Так Вы будете юридически защищены, что избавит Вас от недоразумений, ошибок и мошенничества.
Поэтому, первое, что необходимо сделать – подписать договор с агентством, занимающимся поиском недвижимости. Когда подходящий объект будет найден, Вы подпишите ещё один договор – уже непосредственно с собственником жилья. В нём будут указаны реквизиты сторон, характеристики объекта элитной недвижимости, его адрес, стоимость и сроки аренды. Следует также помнить, что внесение предварительного задатка в Италии является обязательным. Режимы оплаты и сумма задатка зависят от стоимости арендуемого объекта и места заключения сделки.